Добро пожаловать!

Привет! Мой блог не имеет никакого отношения к автомобилям, путешествиям и девайсам. Здесь мы поговорим о загородной жизни, строительстве, вопросах выбора и обустройства.



Вместо интро. Дом, милый дом

Пока ты молодой и активный, пока ты живешь с родителями или у друзей, пока ты снимаешь один или с молодой женой – зачем тебе дом? Ну правда! Ты летаешь по выходным за границу, ты проводишь недели в съемных квартирах через Airbnb или клевых отелях, забронированных через Booking.com (да, чувак, у тебя конечно же статус .genius). Своя квартира – вот четкий предел мечтаний в данный момент. Главное – поближе к центру. Ты копишь параллельно на нее бабки или уже взял в ипотеку. Все отлично.

Но представим, что у тебя многодетная семья, у тебя нет квартиры в Москве.
Collapse )
Цель проекта
Мне хочется помочь тем, кто мечтает построить свой дом, но не знает "с чего начать". К сожалению, вариант "купить готовое" достаточно рискованный из-за множества факторов, о которых обязательно расскажу.

PS. Мой проект в самом начале стройки. Строим сейчас, зимой.
Мы плавно доберемся до текущей ситуации, и я буду уже вести записи прямо со стройки :)

Небольшая рубрикация по постам:

Муки выбора
Часть 1. Таунхаус – что это такое
Часть 2. Таунхаус – на что обращать внимание
Часть 3. Квартира за МКАД. На что обращать внимание при покупке
Часть 4. Переезд за МКАД
Часть 5. Поиск и выбор участка
Часть 6. Юридические аспекты выбора участка
Часть 7. Выбор участка
Часть 8. Готовые дома – плюсы и минусы покупки

Фрикономика
Фрикономика. Квартира в Москве?

Лайфхаки
Лайфхак. Подключаем электричество на участке.

Строим дом. Часть 3. Проект дома.

Конечно, любое строительство начинается с проекта. Проект – это такая папочка бумажек, на которых будет понятно каждому что над строить. Безусловно, все домашние строители в них не нуждаются, потому что "все по ходу и так будет понятно", но я пока не имею такого огромного опыта, поэтому решил начать с поиска готового решения.



Перед тем, как что-то где-то искать, надо понять что именно надо искать. Для этого, мы выписали потребности каждого члена семьи. У нас получилось желаний примерно на тысячу квадратов. Далее мы исключили лишнее и получили необходимость в 5-6 спален + кабинет + холл, объединенный с кухней. Общая площадь была задана в пределе 250 квадратов. И начали искать проекты.

Честно скажу, мы искали недели 3 каждый день. Но ничего толкового не нашли. Был лишь один более-менее интересный проект, но его мы тоже откинули, так как он предполагал несколько странную форму дома с несколькими коньками на крыше. Кроме того, была сложность понимания внешней отделки.


Фото с сайта alfaplan.ru

Безусловно, хотелось одноэтажный дом, где комнаты будут построены по принципу лабиринта, и мы сможем всей семьей играть в прятки. Увы, наш участок с уклоном никак не позволял реализовать данную фантазию. Ну вернее, решения есть – строить на сваях дом в воздухе. И это даже прикольно, но пока слишком смело для меня. Да и под такую площадь надо участок минимум в 30-40 соток.

Подбирая дома, мы поняли что это все бесполезняк. Я открыл программку Sweet Home 3d и за воскресный день нарисовал свою версию проекта. В проекте были учтены все потребности. Заложил стены под плиты перекрытий. Надо было лишь отвезти инженерам на просчет нагрузок.


План первого этажа


План второго этажа

Под этот проект я нашел строителей, которые предложили немного подправить его, просчитали стоимость и мы должны были уже ехать подписываться, чтобы с весны начать строительство. Большим плюсом была бы закупка материалов по зиме, так как действуют отличные скидки.



Вообще, сразу дам несколько рекомендаций:
– Не занимайтесь подбором сами. Большинство готовых проектов – полная лажа и их надо переделывать. Почти все проекты делаются студентами на коленках. Реальные качественные проекты в сети не валяются, а продаются вместе с домами. Проблема еще в том, что купив проекты – вам придется его переделывать и пересчитывать, так как скорее всего найдутся критические ошибки.
– Накидайте свое примерное видение и ищите подобный готовые проект через специалистов, а еще лучше - сразу через строителей.
– Потратьте время на то, чтобы понять какой дом вы хотите видеть внутри и снаружи. Это важно

Когда вы решите – просто поживите с мыслью о том, что вы уже все решили. Возможно, вы поймете что все это не то.

Забегая вперед, скажу вот что – одним днем мы отказались от этого проекта. И вообще газобетонного дома. Об этом в следующей записи.

Кому интересен мой набросок, или просто хочет попробовать порисовать свой проект в программе – пишите, я пришлю ссылку на исходник.

PS. Я завел инстаграм, куда закидываю фотки со строительства и жизни. Подписывайтесь
https://www.instagram.com/woodenhills/

Строим дом. Часть 2.

Привет! Вчера я начал рассказ о выборе технологии строительства. И как вы помните, я обнаружил нечто новое и крайне интересное для себя. Это строительство СИП-домов. На самом деле – подобные дома являются одной из разновидностей каркасного домостроения. Но дело даже не в этой технологии, а в подходе производителя и подаче информации. Каким же было мое удивление, когда я узнал, что дом можно построить за месяц, при этом практически сразу после завершения строительства переехать в него. Это круто!



Для сравнения – как организуется правильный процесс строительства дома из пеноблоков:
Коробка дома (фундамент + стены + крыша + окна) делаются за сезон, после чего дом еще сезон (часто зимний) отстаивается или, правильно сказать, усаживается. И только после этого еще сезон вы делаете отделочные работы и заезжаете. При этом въехать в дом без внутренней отделки нельзя – я не представляю как можно жить в бетоне и строительной пыли.

Вы спросите: "а зачем ждать усадки?" Все очень просто – штукатурка вещь очень хрупкая. Вы можете, конечно, сделать отделку сразу – но через сезон стены буду в трещинах, а деньги на отделку можно считать выборошенными, а это, между прочим не менее 3 млн рублей на площадь в 250 квадратов.

Огромным же плюсом каркасных домов является то, что усадки практически никакой нет, а стены вы можете не штукатурить. Да и вселяться в дом можно без всякой отделки.

Но и это не главное – самым большим удивлением стало то, что стройка может быть не тем тихим ужасом, превращаемым в долгострой, а обычным процессом, сравнимым с покупкой автомобиля под заказ, где вы выбираете цвет, интерьер, двигатель, панорамную крышу, память сидений и прочие плюшки и просто ждете пару месяцев, когда автомобиль произведут и доставят в ближайший автосалон.

Согласитесь, это очень удобно.

Кроме того, стоимость такого дома ощутимо ниже каменного. Идеально! Но не совсем.

В Москве есть постоянная выставка Малоэтажная страна, где вы можете в любой момент ознакомиться с примерами каркасного и деревянного домостроения. Это место стоит посетить обязательно всем.

Так вот, проведя пару бессонных ночей на различных сайтах, мы отправились смотреть дома вживую. Первое что смутило – это ощущение "болтанки". Гуляя по различным домам, было ощущение что я не в доме, а на подвесном мосту. Ходишь по второму этажу, а дом трясется.

Пока ходили с важным видом по данной экспозиции, познакомились с чуваком, который был в таком же поиске. Только он был на тот момент более осведомлен в деталях и рассказал о том, что строить хочет просто каркасник, а не СИП-дом, ведь главной особенностью последней технологии является наличие пенополистирола в качестве утеплителя – достаточно опасного материала не только при возгорании, но при нагреве. Это второе что смутило.

Вот немного об этой технологии:


Само же каркасное домостроение доверия у меня не вызывало.

Вот пример построенного каркасника. Слушайте комментарии кровельщиков:


Итогом изучения стало то, что нечего распинаться и пора заниматься проектом "нормального" газобетонного дома. Пусть строительство займет два года – главное, получить комфортное и качественное жилье.

Кстати сказать, совершенно недавно я обнаружил новый тип каркасно-щитовых (или панельно-брусовых, как их еще называют) домов, которые собираются на заводе, только внутри у них качественная минеральная вата, такие дома сразу же штукатурятся специальной фасадной штукатуркой, которая не трескается и не лопается. А чтобы избежать "болтанки", перекрытие заливается стяжкой по специальной технологии, что позволяет на втором этаже класть хоть плитку.



Если бы я узнал об этой технологии в тот момент, скорее всего выбрал именно такой дом.
Минусов здесь особо не вижу.

В следующем посте я расскажу о проектировании. Не переключайтесь!

Строим дом. Часть 1.

Сегодня предлагаю перейти к теме строительства. Детально про технологии, плюсы и минусы каждой я буду делать отдельные посты, чтобы все было структурно и аккуратно. Основаная же линия будет про подход, решение и само строительство. В отличие от многих других – ждать весны и лета я не стал, а приступил к процессу прямо зимой. О том, почему было принято такое решение, можно ли вообще так строить – расскажу в следующих постах.

Приступим!

Строительство – очень занимательный процесс, к которому мы привыкаем с детства, когда строим башни в песочнице или собираем конструктор лего. И если в первом случае мы изучаем технологию производства монолитной конструкции, то во втором – осваиваем сборку по "канадской" технологии.


Фото с сайта ptk-dunes.ru

В реальности это все конечно условно, кроме одной вещи – в сознании каждого присутствует ощущение того, что именно "он" знает лучше всех как надо строить. Ну правда, в песочнице самая популярная фраза: "Уйди, не трогай, сломаешь!". Будущий строитель с детства знает как строить, и так, чтобы его постройка была лучше других.

Забегая дальше, скажу что есть еще одна такая же популярная профессия – это дизайнер. В нашей стране каждый с уверенностью может себя называть дизайнером. И уж тем более "этот каждый" точно имеет вкус и чувство прекрасного, которое обязательно отсутствует у других. Это проявляется в интерьерах, в рекламных вставках и баннерах, в интернете и одежде.


Фото с сайта massacrez.ru

Так вот, будучи таким же как и все "нормальные люди", строить я решил сам. Не, ну а я чем хуже любого строителя?

Откинув сериалы и новинки кино, погрузился в ютуб. На удивление, информации очень и очень много. Есть те, кто ведет стройки, есть специалисты, рассказывающие о технологиях, есть дачники, которые строят сами. Все очень детально, информативно и интересно. И чем больше я изучал, тем больше приходил к уверенности в том, что проще всего самому вести всю стройку, контролировать и проверять утром и вечером. При этом нанять бригаду, которая будет очень четко выполнять все требования и получать оплату по факту выполненного рабочего дня. Параллельно с этим, я с самого начала решил строить каменный дом из газоблоков. О популярности и удобстве данного материала я знал за много лет до стройки.


Фото с сайта vashcottage.ru

Но в один прекрасный день я натолкнулся на совершенно другую технологию ...

Продолжение следует

Лайфхак. Подключаем электричество на участке.

Сегодня я предлагаю поговорить об электричестве. На самом деле – это первое, с чем вы столкнетесь перед началом любого строительства. Без электричества ваши строители замерзнут, не смогут подогреть еду, не смогут включить музыку, им будет темно и грустно. В таком случае вам придется тратиться на генератор и топливо, что будет в разы дороже и шумнее.


Фото с сайта cable-plus.ru

Короче говоря, после того, как вы получили документы о праве собственности – займитесь подключением электричества. И даже если вам очень хочется поставить сначала забор, выделив свою территорию от чужой – поверьте, на это тратиться нужно в последнюю очередь – когда дом уже будет построен. Так вы сэкономите кучу денег и нервов.

Итак, как подключить электричество на своем земельном участке?
Вариантов как всегда много. Их целых два:

Первый вариант – найти организацию, которая сделает все за вас. Удобная тема и с ней все понятно. Стоимость подключения – от 60 тысяч рублей под ключ. Здесь ничего за и против говорить не буду, но если вы можете сами открыть сайт и заполнить форму – смысла переплачивать не вижу вообще. Кроме того, отказавшись от подобных услуг – вы сможете хоть немножко ощутить себя причастным к борьбе с коррупцией :)

Второй вариант – это самостоятельная работа. Она насколько же проста, как работа с любым сайтом госуслуг. И об этом варианте я расскажу максимально подробно.

Привожу пример из своего опыта подключения электричества в Подмосковье. Если вы из другого региона – надо узнавать процедуру индивидуально.



1. Первое что стоит сделать – заходим в личный кабинет МОЭСК. https://lk.moesk.ru/ и регистрируемся.
Ничего сложного нет, пароль придет в смс.

2. Создаем заявку на "Технологическое присоединение". Очень важно – выбирайте именно "Новое подсоединение", а не временное.



Если выберите временное, в присоединение откажут, так как нужно сначала все же создать новое. Мне таким образом отказали, причем причину выяснить было достаточно сложно.

Сможете понять причину отказа подключения электричества МОЭСК?




3. Заполняем все персональные данные и сведения об объекте.
Данные по подсоединению:
Максимальная мощность для присоединения, кВт: 15 кВт
Класс напряжения: 380 вольт
Категория надежности: 3
Дата ввода объекта: +2 месяца от текущей даты

Важный момент! Есть тонкости формулировки. Подсоединение до 15кВт, которое требуется в большинстве ИЖС подключений, не требует участия органа федерального государственного энергетического надзора, также не требуется согласование проектной документации с сетевой организацией. Но от 15 все это уже может потребоваться. И если вы напишете 15 кВт, то могут возникнуть вопросы и потребуется доп.согласование того, что вам надо ДО, а не ОТ 15 кВт.
С такой проблемой столкнулись некоторые господа на форумхаусе, от чего им пришлось переделывать документы в 14 кВт.

Чтобы избежать данной проблемы заранее, я поставил подключение 14.99 кВт. Это вызывает улыбки у всех, но это исключило допсогаласования и ненужные мне переписки.

Скан свидетельства о праве собственности – просто сделайте фото на телефон.
План расположения – просто сделайте скриншот на Яндекс карте и обрисуйте ваш участок линиями.

Выделить надо примерно вот так

Все, отправляйте заявку!

4. После того, как рассмотрят заявку (у меня было 4 дня), вам пришлют договор в электронном виде, вы знакомитесь с ним, если все ок - подписываете электронной подписью (нажимаете на кнопку в личном кабинете). Сразу же оплачиваете 550 рублей пластиковой картой.

5. Для вас подготовят ТУ (Технические Условия), по которым нужно будет провести подключение. Вы можете это сделать самостоятельно или выбрать подключение "под ключ" (стоимость около 50 тысяч рублей). Рекомендую сделать самостоятельно, главное – найти грамотных специалистов с опытом работы. Электрики сами купят все оборудование (щиток) и установят его. Стоимость таких работ от 20 до 30 тысяч рублей. Через знакомых может быть еще дешевле. У монтажников, которых нашел – все работы заняли несколько часов (от покупки, до установки).

Важный момент! Я рассматриваю ситуацию, когда вдоль участка проходят столбы с кабелем. В некоторых ситуация может потребоваться установка отдельный столбов, их перенос или вообще протяжка кабеля. Тут нужно уже внимательно читать ТУ и уточнять детали индивидуально.


Важный момент! Для удобства, рекомендую сразу сделать розетку внутри щитка. Вам очень буду благодарны строители и другие специалисты, которые будут приезжать на участок в период стройки.


6. Пока будут устанавливать – в личном кабинете МОЭСК вбейте данные по оборудованию (там кстати есть хитрость – наименования счетчиков не по алфавиту: если не нашли свой – ищите дальше!). Выбираете дату приезда специалистов, которые пломбируют счетчик. Тем самым вы закончите выполнение ТУ.

Важный момент! Укажите будущий ввод подключения дома как подземный, тогда вы сможете кабель закопать под землю и не портить внешний вид.

7. В назначенный день на участок приедут электрики, подключат ваше оборудование к сети и выдадут все акты. Электричество подключено, можете пользоваться!

8. Далее, вам нужно будет подать документы о подключении в Мосэнергосбыт, где ваш счетчик поставят на баланс. Подача документов в Мосэнергосбыт происходит по старинке – нужно привезти ксерокопии документов и написать заявление.



В общем-то все. Ничего сложного. Итого мои расходы составили 550 рублей + 23 тысячи за оборудование и монтаж. Сроки выполнения - 1 неделя с момента обращения. Я ездил только на участок для приемки работ по монтажу, а так же на подписание акта.

Кто сталкивался – расскажите о своем опыте подключения. Все было так же просто?

Готовые дома

Привет! Вот вы меня спросите, а зачем покупать пустой участок, если можно купить уже дом с участком? Конечно можно! И даже нужно, если позволяют финансовые средства. Важно только не забыть обязательно обратиться к специалистам, которые смогут проверить объект и дать по нему заключение. В таком случае вы будете уверены, что постройка не развалится через несколько лет. Но сразу обращу внимание вот на что: стоимость хорошего готового дома только в очень редком случае может быть ниже себестоимости. А кроме самой стоимости жилья нужно добавить фактор времени, который тоже стоит денег. И не забудьте про отделку, ландшафт, коммуникации и прочие реализации бывшего хозяина.


Объявление на ЦИАН. Стоимость дома $20 млн. И это не Рублево-Успенское шоссе.

Именно поэтому хорошие дома, а в особенности с гарантией (да, если дом строит не "джамшут", а серьезная компания с опытом – на объект дается гарантия. Точно так же серьезные компании дают гарантию на отделочные работы. А некоторые совсем уверенные в своем качестве реализации компании – пожизненную гарантию (zems, привет )! ) стоят дорого. Безусловно, спрос на рынке загородной недвижимости очень низкий и всегда можно дополнительно поторговаться. Но здесь как с машинами – чем дороже дом, тем больше будет на него торг. Увы, если люди строили сами и вложили в него душу - за бесценок продавать не будут. Кроме того, покупая чужой дом - вы покупаете чужую планировку с чужой логикой, чужую выгребную яму с чужим сами знаете чем.

Я в дальнейшем вернусь еще к вопросу планировки – на рынке есть очень большое кол-во проектов, но мой совет – не извращаться, а брать наиболее популярные, продуманные и комфортные для большинства. Это залог того, что ваша недвижимость будет более ликвидной и при крайней необходимости будет хоть какой-то шанс ее продать.

Но все же основная проблема загородки в том, что вы не знаете и не узнаете как были проведены скрытые работы, как была связана арматура, сколько лет дом стоял без крыши, где у него пошла плесень и прочее. Грамотные мастера сделают прекрасную косметику и дом будет казаться идеальным. Ровно до того момента, когда вы в него переедете. А потом вы начнете вкладываться. Это, кстати, касается и участков (многие покупают именно дом, при этом вообще не обращают внимание на участок)

Короче говоря, если у вас бюджет меньше $1 млн – я бы не советовал без знаний покупать загородку. Кроме одного момента – если дом не построен крупной и известной компанией.

Смотрите, логика очень простая. Представим что дом – это автомобиль. Вот он стоит перед подъездом, красивый такой, классный. Но собрал его Джамшут из соседнего гаража. Вы бы стали его покупать? Скорее всего нет. А если будет стоять не менее красивый Мерседес – вы бы его купили. Ну если смущает Мерседес – пусть будет Фольксваген. Понимаете о чем я? Если есть делала компания с историей, с опытом, да еще и с гарантией – почему бы не взять?

На рынке на самом деле не так много компаний. Увы, сектор загородного строительства так и остался почти весь на уровне 90-х. Как сегодня мне замечательно сказал сосед: "если ты не стал специалистом ни в одной области – надо идти в строители". Так вот, у нас в стране каждый дизайнер, каждый водитель и каждый строитель. При такой конкуренции – компаниям очень сложно существовать, и многие просто отмирают, ведь "Уася из соседней деревни построил 10 домов и в 3-5 раз дешевле крупной компании – зачем тебе эти ужасные люди, которые хотят на тебе нажиться?". Только потом все клиенты Уаси платят в 10 раз больше, но об этом не принято говорить, потому что никто никогда не признает своих ошибок.

Короче говоря, готовый дом я не нашел (я смотрел искал параллельно участку). Все то, что попадалось – либо требовало еще дополнительных вложений, не устраивало меня по участку, либо просто разваливалось. При этом встречались более-менее варианты по ценам трехкомнатной квартиры в центре Москвы. А это уже другие бюджеты, и имея их лучше смотреть на что-то еще более серьезное (сумму см. выше)

Бонус

А в качестве бонуса – небольшое видео про фундамент. Ну чтобы было понимание что такое дома на продажу, и что такое скрытые работы. Приятного просмотра!



Выбор участка

Честно сказать, тему выбора участка можно продолжать бесконечно. Да и кому нахрен нужен участок в кризис, когда на еду денег порой не хватает. Но данные блог все же рассчитан на то, что кризис рано или поздно закончится (ну а иначе быть не может!), и все толпой ринутся менять образ своей жизни. Надеюсь, тогда вы будете знать на что смотреть и где спрашивать :)

Короче говоря, это будет крайний пост про выбор участка. Дальше перейду на тему домов, вариантов строительство и прочего. Сейчас затрону вопрос – на что обращать внимание при осмотре участка.



Итак, представим, вы приехали на участок:

1. Сморите где солнце, определитесь с севером. Реально суперский участок будет тот, где южная сторона максимально открытая и именно она будет выходить на двор. Представьте как у вас будет стоять дом. Нужно сделать так, чтобы на север было как можно меньше окон – максимальная их концентрация на восток, юго-восток, юго-запад
Я об этом не знал. Изучил эту тему уже при планировании дома и в итоге у меня будут совершенно офигенные закаты и солнце днем. А вот по-утрам будет не так комфортно



2. Обратите внимание на уровень воды. Никогда не покупайте участки в болотах и заболоченных местах. Смотрите уровень грунтовых вод (это видно если откопать небольшую яму, в идеале на метр-полтора). Если вода высоко – вы вам придется вложиться в грамотный дренаж, однако это не избавит от проблем сильного пучения грунта зимой. Можете так же спросить соседей по этому вопросу.
У знакомых ребят на болоте поехали сваи немного, дом накренился чуть и таким и остался. Это жесть.


Высокий уровень грунтовых вод. Без подпорных стенок данная яма заилилась бы в течении часа. Фото с сайта kanalizaciyaseptik.ru


3. Смотрите на пролегание газа, электричества. Если у вас целая улица и все подключены к газу – возможно, именно на вас не хватит мощности и вам придется тянуть трубу за свой счет. Кроме того, при большом кол-ве потребителей – давление в трубе будет неминуемо падать.

4. Смотрите на красные зоны. Короче, есть такая тема, что нельзя дом строить ближе чем 3 метра от забора, ближе чем 5 метров от дороги. Нужно соблюдать расстояния между соседскими домами по типу материалов. Изучите этот вопрос обязательно и сразу смотрите. Допустим, если вы купите узкий и длинный участок (например 18 на 100 метров), вы дом поставите по ширине не более 12 метров. А скорее всего еще меньше - ведь надо заложить дорожки, проезды и прочее.

5. Деревья и лес. Есть люди, которые обожают плодовые деревья. Они классные весной, когда цветут и пахнут, однако когда осенью с них начинают падать плоды и загаживается участок – это совсем не весело. Мне лично это не нравится. А есть, например, ельники. Особенно классно, когда дом среди елей. И запах шикарный всегда, и уютно, и красиво, особенно зимой. Но минус в том, что если это глухой лес – солнца будет мало, поэтому летом будет излишне холодно и сыро. Кроме того, у вас в тени мало чего сможет расти. Такой вариант идеален для дачи. Для повседневной жизни я бы такой вариант использовать не стал

6. Изучите градостроительные планы, планы развития дорог, магазинов, школ и прочего. Такие планы есть на всех официальных сайтах городов и районов (должны быть точно!). По ним вы сможете увидеть что планируется строить рядом с вашим будущим участком. Например, мы искали участок в одной популярной деревне, но как оказалось – прямо рядом с ней запланирован целый жилой квартал многоэтажных домов и огромный торговый центр с Ашаном и Леруа. В итоге, вместо комфортной загородной жизни – можно видеть очередной торговый центр за верандой. Пока выбирали и искали уже три многоэтажки построено, и дано добро на строительство торгового центра. Это все отмечено на различных планах. Очень внимательно их изучайте.



7. Пообщайтесь с соседями. Скорее всего вы получите тонну лицемерия, презрения и ненависти. Бывают исключения. Но что-то сможете полезное узнать точно. Да и поймете вообще – захочется ли рядом с такими людьми жить.

8. Зимой самые низкие цены. Вернее, в декабре и январе. Начиная с февраля цены начинают подниматься, и в марте - апреле - мае – достигают пика. Есть один минус покупки участка зимой – вы не поймете ни уровень грунтовых вод, ни то, как он выглядит летом. Даже уровень инсоляции (солнца) вы поймете очень условно. Особенно это заметно, когда выбираешь участок больше года - ты уже знаешь где и как обстоят дела. В этом плане, покупка зимой очень интересна.

9. Есть важная тема – перед получением разрешения на строительство вам надо будет сделать ГПЗУ. Так вот, на нем вы узнаете точно "красные линии" до соседей и дорог, но самое главное – вы можете узнать то, через ваш участок может проходить линия ЛЭП или зона его обслуживания. Тем самым, в этих местах вы не имеете права ставить заборы или постройки. Это касается прохождения газовой магистрали и прочих вещей. Самая проблема в том, что несмотря на "бесплатность" данного документа, получить вы его сможете только имея документ о праве собственности и топографическую съемку в течении нескольких недель.

Так что выбирая участок – не поленитесь и позовите реально опытных "специалистов", которые точно подскажут что следует брать, а что нет. И почему.

Этого, думаю, будет достаточно. Если с вашей стороны есть на что обратить внимание – пишите, я дополню данный пост. На этом с выбором участка заканчиваем и переходим к домам!

Фрикономика. Квартира в Москве?

А давайте пока отвлечемся от темы выбора участка, и сделаем некоторые интересные математические подсчеты.

Вы цену квадратного метра в Москве знаете? Ну правда – сколько там минимальная цена за квадрат: 200 - 300 тысяч?



Вы представляете – халупу, равную только залу в 40 метров скромного качественного загородного дома в 240 - 260 квадратов вы купите от 8 миллионов рублей. И на фото эта квартира будет в самом старом доме. А вот в доме по центру фото двушка чуть побольше (71 квадрат вместо 40) стоит уже... ну почти 43 млн рублей.

Не вру, вот фото с Циана! Прикиньте, в окружении таких домов. "Район деловой элиты" как написано в объявлении. Она, наверное, вся сконцентрирована в панельных 9-и этажках


Но не будем о страшном. Возьмем стоимость в "мизерные" 200 тысяч за квадрат в каком-нибудь Марьино. Если бы брали квартиру равную площади загородного дома, то отдали бы только за стены без ремонта минимум 47 млн рублей (в реальности, я дешевле 77 млн за подобную площадь на Циане не нашел, а среднее что попадалось с видом на вечно шумный и загруженный Ленинский проспект - 130 млн рублей). Но возьмем за отметку условную цифру в 47 млн. Если даже представить, что вы наймете водителя (600 тыс в год) , купите себе мерседес 222 (8 млн рублей) будете ездить на этом автомобиле каждый день – ваша квартира не покроет затраты даже за 50 лет.



Причем сюда заложено то, что вы еще несколько раз смените свой 222 через трейд-ин на 223 и прочие будущие кузова. И не надо думать, что вы через 50 лет продадите за то, что купили. Увы, любая купленная квартира через 50 лет станет чем-то вроде нынешней хрущевки. А если это вторичка, то вообще даже страшно представить что это будет (смотрите фото выше – там самому старому дому лет 30 максимум :) ).


Очень понравилась стоимость за 12-и летний дом практически без ремонта.

Чуть-чуть продолжим. Представим, вы отказываетесь от услуг персонального водителя и прекрасного Мерседеса S-класса, и деньги кладете в банк. Мы даже не будем рассматривать инвестиционные проекты, а прямо закинем деньги в совершенно обычный банк под 10% годовых. Итого, за 50 лет вы сможете эти деньги превратить примерно в 190 млн рублей (+ еще сверху на счетах примерно 38 млн). Да, согласитесь, неплохо. Конечно, с нашей экономикой это не очень прикольно выглядит, но до кризиса этот пост вызвал бы восторг точно. Ну даже сейчас этот факт не помешал бы ежегодно покупать по однушке в подмосковье. Даже купив не 50 квартир, а 25, и кинув остальные деньги в ремонт и поддержание – вы бы имели 6 млн рублей ежегодно от сдачи своих квартир, что позволило бы дополнительно покупать новые 2 квартиры каждые 3 года. Ну или ежемесячно получать 500 тыс рублей на жизнь. Ну на эти деньги уж точно позволили бы себе Мерседес :)

Напомню, все это время вы живете в прекрасном собственном доме. Например, таком:

Фото с сайта gwd.ru

Дальше я бы посоветовал оттолкнуться не от 47 млн за квартиру, а от 130 млн...

На самом деле – по такой же математике можно подсчитать стоимость покупки квартиры в ипотеку. А там, честно, дешевле снимать всю жизнь и вообще не париться. Поверьте, через 20 лет съема вы окажитесь еще с целой квартирой в кармане (и даже не одной).

Ну а теперь вот скажите – зачем вам квартира в Москве? Ну правда, откуда это неуемное и безумное желание иметь квартиру именно в Москве? Наверное, особенно круто купить квартиру в центре города рядом с работой, чтобы иметь возможность спускаться утром в метро и ехать не 40, а целых 6 минут до работы. Ну или ловить такси и вечером стоять в дичайшей пробке на садовом несколько часов. А еще особенно круто вечером прогуляться по романтичному центру. Пару раз за год.

Часть 6. Юридические аспекты выбора участка

В прошлой теме я описал "обилие" вариантов, однако из всего этого многообразия брать было нечего. В чем же основные сложности?



1. Вид земли. Мы искали только земли населенных пунктов (ИЖС, ЛПХ). Никакие СНТ и ДНП нафиг не нужны, поскольку у дома должен быть адрес, к нему всегда должны без проблем должны добраться любые службы спасения. И, конечно, любой доставщик пиццы или суши не должен мучать меня телефонными звонками с вопросами как доехать в 4 часа утра. Более подробно про каждый тип земли напишу потом, однако, если вы строите дом для ПМЖ — искать надо именно такие земли.

2. Я не рассматривал коттеджные поселки закрытого типа, хотя очень много изучал каждый из них. Не буду лукавить, один насколько сильно нравится, что о нем вспоминаю каждый день. Увы, земли там сельхозные, но под дачное строительство. Короче, если у тебя есть лишние 7 лямов, и ты хочешь шикарный участок в соснах в 25 км от МКАД с газом, военной охраной – это идеальное место. К тому же, оно и в меру престижное – через лесок в паре км живет элита очень известными соседями</a>. Ну если дача не нужна – хотя бы шубохранилище сделаете.


Фото с сайта ДНП "Ветеран"

3. Мне нужна была небольшая удаленность до города, куда дети ходят в школу. Причем не по карте по прямой, а по дороге. И рядом должны ходить автобусы.

Сложив все эти факторы, мы сузили круг выбора до десятка вариантов. Безусловно, мы смотрели и ближе к Москве, причем участки можно было купить сильно дешевле, но по экологическим соображениям отказались. Вообще, жить ближе чем 20 км до Москвы я бы никому не советовал (и уж тем более жить в Москве). Причем, лучше отдалиться минимум на 50 км, но это если не ездить в Москву каждый день.

А теперь, самое важное – как шаги и действия нужно совершить при выборе участка:

1. Документы. С этим почти у всех какая-то беда. Продавцам лень поднять свою задницу и сделать все документы правильно. Участки без кадастра и без межевания вообще смотреть нельзя. Ну вернее можно, но я не советую. Должен быть кадастровый паспорт, в котором точно проставлены точки границы участка. Эти границы точно должны быть размечены на интерактивной карте. Мне попадались участки, которые по кадастру были не там, где их продавали. Но в большинстве своем, покупая участок без межевания, вы покупаете кота в мешке. Часть вашего участка может проходить по территории соседей. Забор может стоять не по реальным точкам, а просто на глаз, что в итоге может привести к противоположным по драматургии новостям. Например, радостным – у вас есть еще соточка в натуре и забор можно отодвинуть. Или печальным – соточку надо бы вернуть.

2. Мутные продавцы. Первое что я спрашиваю по телефону — я прошу прислать номер кадастра смской. Такая простая задача, однако: 1) Если продавец начинает юлить и спрашивать зачем — можно посылать сразу, либо он идиот, и вы заманаетесь с ним на сделке, либо с документами не порядок. 2) Сразу смотрите участок на карте, смотрите его описание, размеры. Наложите на карты Гугла и Яндекса. У меня был случай, когда в объявлении был участок в 15 соток, но по кадастру он был 7, причем с перекрытием других участков. Выяснилось, что в комплекте продается еще один (по нему есть документы), и еще один (по нему документов не было). Сразу же было отказано. 3) Ни в коем случае не покупайте участки, которые продаются со словами 10 соток (по факту 6), возможно, пару лет никто не заметит присвоения чужого, но в один прекрасный день вас попросят заборчик снести и все что там есть – убрать. Нет документов — это чужая территория.

3. Когда запланируете ехать смотреть участок, просто откройте через кадастр нужную область и откройте ее же в Яндекс Навигаторе. Маршрут будет проложен точно до участка. Это реально суперудобный способ. Ездить смотреть участок нужно, причем несколько раз. По тому, который был выбран, мы ездили раз 10 в разные дни — утром, днем, ночью, в выходные, в будни.

4. Когда посмотрели участок и он более-менее нравится — запрашивайте документы. Вам должны прислать скан свидетельства о регистрации (могут еще кадастровый паспорт). Если продавец отказывается прислать — скорее всего либо продавец идиот, либо есть какие-то проблемы. Ни в коем случае нельзя соглашаться посмотреть документы около участка из рук (где вам покажут в папочке). И уж тем более нельзя оставлять никакие предоплаты перед тем, как тебе что-то вышлют. Любые авансы и взносы должны быть оформлены в качестве договора.

Вообще, информация о собственниках является открытой, и вы можете в любое время запросить информацию из ЕГРП (всего за 4 часа можно сделать электронную выписку через Бизнес Лайтхаус. Ребятами очень доволен).

Постарайтесь получить максимально подробную информацию обременению, кол-ву лет в собственности, основание оформления в собственность. Если участок находится в залоге — вы это сразу увидите в свидетельстве. Требуйте разрешения супругов на продажу (это должно быть сразу, а не потом. Была ситуация, когда на одном из участков владелец так и не принес разрешения от супруги. Супруга была против. Сделка не состоялась). С крайней осторожностью относитесь к участкам, где несколько владельцев. Не советую даже рыпаться покупать участки, которые оформлены по наследству менее трех лет. Риск очень большой.

Опять же, если вы слабы в юридических вопросах, советую привлечь специалистов (так же, вы можете всегда обратиться ко мне или моим юристам за консультацией).

Продолжение следует

Часть 5. Поиск и выбор участка

Как и планировал, данный пост будет про выбор участка. Это будет его первая часть, так как вопрос очень большой и важный, мне придется разбить его на несколько постов.

Отчасти, выбор участка вещь достаточно субъективная, так как у каждого будет свое восприятие того каким видится участок: кто-то захочет иметь дом в березовой роще, кто-то в ельнике, кто-то на чистом поле, а еще кто-то в коттеджном поселке и чтобы людей было побольше. Но кроме этих факторов, есть юридические аспекты, на которые нужно обращать не меньше внимание.



Итак, начнем!

Первым делом нужно определиться с направлением. Вам нужно точно понимать как вы будете добираться до работы, до родственников, друзей с транспортом и без. Как друзья будут ездить к вам. Где вы будете покупать еду и прочее. Это достаточно важно — инфраструктура вопрос первой очередности. Начинайте всегда с него. И даже если вам очень сильно нравится какое-то место, задумайте — удобно ли вам будет?


Утренний пейзаж по дороге в офис. В небе виден смог над Москвой. За высотками МКАД

Немного о личном выборе: когда впервые проехался по М4-Дон — понял, что это направление для меня то что нужно: параллельно проходит Каширское шоссе, Симферопольское шоссе, трасса А-105, можно проехать по бетонке — в общем, если даже где-то будет пробка, всегда можно проложить параллельный маршрут. Это круто. Более того, я прознал дорогу, по которой летом в воскресенье после обеда могу доехать до МКАД за 20 минут (кто не знает — обычно в это время все въезды стоят, и минимальное время по любым шоссе — час). Ну и конечно, всегда есть электричка, которая в обычном формате едет до Павелецкого вокзала минут 40, а скоростной и суперкомфортный поезд РЭКС едет всего 25-30 минут. Причем он круче любого метро по комфорту и шумоизоляции. Кто ездил на аэроэкспрессе поймет.


Дорога до офиса в скоростном поезде РЭКС. Моя остановка через 23 минуты после выезда — как раз за это время удобно проверить почту

Итак, выбрали направление, следующий шаг — поиск квартиры. Да, вы не ослышались. Я никому не советую переезжать за город, не пожив предварительно самим. Нужно точно понять — готовы ли вы тратить больше времени на дорогу, нравится ли новых город, окружение, дороги. Есть ли магазины, удобно ли вообще живется. Можно, конечно, снять и дом, но вы заплатите минимум в 2-3 раза больше, при этом вы получите чужое хозяйство и чужие проблемы. Любому дому требуются руки — нужно быть готовым убирать снег, следить за отоплением и тому подобным. И если в свой дом вы купите снегоуборочную машину, или даже мини-трактор, то в съемном доме вы точно не будете тратиться, и получите ежедневную разминку с лопатой. И так во всем. Так что если снимать — то только квартиру. Мы сняли квартиру в городе. И уже через несколько дней ощутили все прелести загородной жизни

Далее уже пошли поиски самого будущего участка. Честно скажу, изначально все казалось крайне простым — если открыть ЦИАН или Авито, то можно на выбор не меньше трех сотен вариантов в окружности 10 км. Однако, выбрать именно тот, который нам подошел по нашим требованиям смогли только через полтора года.

Мое утро начиналось с просмотра новых объявлений. Обязательно смотрел днем и вечером. У меня были оформлены подписки по направлениям и индивидуальным требованиям. При появлении новых объявлений приходили уведомления. Мы шерстили все, что только возможно, включая дома под снос и недострои. Мы отсмотрели за все время несколько сотен участков. Причем, я знал по именам продавцов, агентов.


Общение с одним из землевладельцев. Видно когда впервые общались, когда возобновили. Участок до сих пор не продан. Очень мутный продавец, крайне сложен в общении

В следующем посте я расскажу на что нужно обращать внимание с юридической стороны. Если вы с этим вопросом не сталкивались — вы узнаете очень много нового. Более того, многие вещи вообще пришли только с опытом общения, отсмотром и началом строительства.

Подписывайтесь на мой блог. Впереди будет еще интереснее. Кроме того, я начал задумываться о том, чтобы вести видеоблог. Как думаете, стоит попробовать?)